Les propriétaires d’un logement mis en location sont imposés à l’impôt sur le revenu sur le montant des loyers perçus. Avant calcul de l’impôt, certaines charges peuvent être déduites des revenus fonciers. Si le montant de ces charges est supérieur au montant des loyers on parle de déficit foncier. Ce dernier peut être imputable de vos revenus.
Déficit foncier : définition
Les propriétaires d’un bien immobilier mis en location perçoivent des revenus locatifs (les loyers). Pour l’imposition de ces revenus, il est possible de déduire certaines charges locatives. Si les charges locatives déductibles sont supérieures au montant des revenus locatifs encaissés au cours d’une année, un déficit foncier se dégage. Les charges déductibles des loyers sont les suivantes :
- Les charges générées par l’exploitation du bien immobilier telles que la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d’assurance ou encore les frais d’agences immobilières pour la gestion du bien.
- Les charges financières liées au bien immobilier telles que les intérêts d’emprunt pour l’acquisition ou la réparation du logement et les frais associés aux intérêts.
- Les frais liés aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration relatifs au bien immobilier.
Fonctionnement du déficit foncier
Le déficit foncier s’impute sur vos revenus selon certaines conditions de sorte qu’il permet de diminuer l’impôt dû. Le déficit foncier réalisé au cours d’une année s’impute sur votre revenu global imposable de cette même année à hauteur de 10.700 euros, sauf la part de charges correspondante aux intérêts d’emprunt.
A noter : le revenu global imposable correspond à la somme des différents revenus imposables du contribuable.
La fraction du déficit qui excède 10.700 euros est imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Dans l’hypothèse où le revenu global imposable est inférieur au montant du déficit de l’année, le surplus peut être déduit sur le revenu global imposable des six années suivantes.
Attention : cette imputation n’est possible que dans l’hypothèse où vous êtes soumis au régime réel et non pas au régime micro-foncier.
S’agissant de la part de déficit foncier qui provient des intérêts d’emprunt, elle n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le fait d’imputer un déficit foncier sur vos revenus vous contraint à continuer à louer le bien immobilier pendant au moins trois ans.
Calcul d’un déficit foncier
Pour calculer un déficit foncier, il convient :
- d’additionner le total de ses revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d’emprunt et de ses autres charges ;
- de soustraire les frais liés aux intérêts d’emprunt du revenu brut. Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
- d’imputer, si le résultat est positif, les autres charges sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Si le résultat est positif alors il n’y a pas de déficit. Si le résultat est négatif, le déficit foncier est alors imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an.
Exemple de calcul de déficit foncier
Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location perçoit au cours de l’année civile 2018 un revenu foncier brut total de 12.000 euros. Ses intérêts d’emprunt lié à ce bien au cours de l’année 2018 s’élèvent à 5.000 euros. Son revenu foncier net des intérêts d’emprunt est donc de 12.000 euros – 5.000 soit 7.000 euros. Le résultat étant positif, il n’y a pas de déficit foncier lié aux intérêts d’emprunt imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les autres charges foncières s’élèvent à 8.000 euros. Il convient donc de déduire le montant de ces charges sur le montant des revenus nets des intérêts d’emprunt soit 7.000 euros (revenus nets des intérêts d’emprunt) – 8.000 euros (autres charges) soit un déficit foncier de 1.000 euros. Ce déficit foncier est imputable sur le revenu global du contribuable dans sa totalité soit 1.000 euros puisqu’il est inférieur à 10.700 euros.